很多自雇人士在申请贷款时遇到同一个问题：生意做得不错，但因为报税时抵扣了各种费用， “报税收入”看起来并不高，银行按这个数字算出来的贷款额度远远不够。 这篇文章说明自雇人士申请贷款的几种路径，以及如何提高批准率。
自雇人士贷款的两条主要路径
路径一：按报税收入申请（A 类贷款机构）
传统大银行和部分 A 类贷款机构主要看您的报税收入，通常需要：
- 最近 2 年的 T1 General
- 最近 2 年的 NOA（报税评估通知）
- 公司财务报表（如为有限公司）
- 业务注册文件
优点是利率通常较低，缺点是如果报税收入偏低，可贷额度可能受限。
路径二：Stated Income 项目（B 类贷款机构）
部分 B 类贷款机构提供 stated income 项目，按业务收入、银行流水或行业平均水平估算收入， 而不完全依赖报税收入。通常需要：
- 业务注册文件或营业执照
- 最近 6–12 个月公司银行流水
- 会计师信或财务报表
- HST 申报记录（如适用）
优点是收入认定更灵活，缺点是利率通常高于 A 类贷款机构，首付要求也可能更高。
如何用公司留存收益和股息补充收入证明
如果您的公司有留存收益或您从公司领取股息，这些可以作为收入证明的补充：
- 留存收益：部分贷款机构允许将公司留存收益按一定比例计入个人收入
- 股息收入：提供 T5 或公司分红记录
- 工资 + 股息组合：如果同时领工资和股息，可以合并计算
不同贷款机构对留存收益和股息的认定比例不同，建议提前与贷款经纪确认。
提高批准率的实用建议
1. 提前规划报税收入
如果计划在未来 1–2 年申请贷款，可以提前与会计师沟通， 在合法合规的前提下适当调整报税收入，避免因过度抵扣导致贷款额度不足。
2. 保持稳定的公司银行流水
稳定的业务收入和银行流水是 stated income 项目的核心依据。 避免大额异常进出，保持账户活跃度。
3. 准备完整的文件
自雇人士的贷款申请文件比受雇人士复杂。提前准备好 T1、NOA、财务报表、 业务注册文件、银行流水和 HST 记录，可以加快审批进度。
4. 提高首付比例
首付比例越高，贷款机构的风险越低，批准率也越高。 B 类贷款机构通常要求 20%–35% 的首付。
5. 维护良好的信用记录
信用分数对自雇人士尤为重要。保持良好的还款记录， 避免在申请贷款前新开信用卡或申请其他贷款。
6. 考虑共同签署人
如果您的收入认定有困难，可以考虑加入收入稳定的共同签署人， 提高整体贷款能力。
常见问题
Q：自雇不到 2 年可以申请贷款吗？
可以，但选择有限。部分 B 类贷款机构接受自雇 1 年以上的申请， 或按之前受雇时期的收入 + 当前业务收入综合评估。
Q：报税收入为零还能贷款吗？
如果完全没有报税收入，传统 A 类贷款机构通常无法批准。 但部分 B 类贷款机构或私人贷款机构可能通过 stated income 或资产抵押方式提供方案。
Q：有限公司和自雇人士的申请有何不同？
有限公司需要额外提供公司财务报表、业务注册文件和公司银行流水。 个人自雇（sole proprietor）主要看个人 T1 和业务流水。